反波胆·软件

■北京师范大学政府科罚学院 董藩

从全球来看，房地产业在绝大部分国度皆是救助产业。这不仅是因为它对 GDP 增长、财政收入和做事有着径直且普遍的复古作用，更因以它为中枢形成的绵长、复杂、交互影响的多档次、立体性产业链体系与成本流动在一国经济中占据着政策地位。房地产市集不仅承载着当代经济运行所需的基础条目——地皮开荒的功能，也提供了房地产这种东说念主类最大量的、径直占据当代社会钞票价值七成以上商品的往复系统，更为科技改动提供了普遍而普通的运用场景。

1997 年亚洲金融危急后，中国房地产业获取了较快发展，在多个国民经济发展策画和国度级遑急文献中，皆承认了房地产业的救助产业地位。但 2016 年后，因为房价高涨引起的公论冲击以及实行紧缩性调控政策的需要，国度基本不再强调房地产业的救助产业地位，关连文献也大多躲闪了这种说法，"去房地产化"的倾向十分明显。

2021 年以来，房地产市集持续颐养，对国民经济变成严重拖累。在此配景下，再行参谋房地产的产业性质，细目它对国民经济踏实、健康发展的复古作用，不仅是意志经济轨则和现时经济场合的需要，也对鞭策房地产市集"止跌回稳"，进而踏实中国经济有关键道理。

一、救助产业的基本含义与特征

救助产业是指在一国经济中占据遑急地位，对国民经济起到遑急复古作用的产业。它不仅在 GDP 增长、做事、财政收入、时期跨越等方面具有显赫孝顺，况且概况整合进而带动其他行业所有上前发展。救助产业以及由其带动的产业体系的发展，频繁判辨为一国或一个地区经济增长的主要驱能源，对所有国民经济具备刚烈的放射和带动效应。字据产业经济学的表面，救助产业在经济发展中判辨着"发动机"作用。基于我的贯串，救助产业一般应具有如下五个特征：

第一，孝顺度高。救助产业对一国 GDP、财政收入、做事、出口收入等遑急经济目标中的大多数，具有径直况且遑急的孝顺。

第二，带动性强。救助产业的另一个遑急特征便是具有刚烈的"产业关联效应"。字据迈克尔 · 波特（Michael Porter）在《竞争上风》一书中提议的"钻石模子"表面，一个产业的发展概况通过供应链和产业链的联动带动关连行业，如基础设施、原材料和时期服务行业的发展。

第三，成本需求大。大部分救助产业判辨为成本密集型行业，对地皮、机械、建筑和研发等方面会产生较强的投资拉动作用。

第四，对做事影响大。救助产业不仅波及自身的坐褥、服务、销售等多个设施，又通过居品坐褥和时期研发、复古、运用，形成多档次、错乱、绵长的产业链协同运转体系。这不仅意味着自身对劳能源产生的径直需求，也使所有产业链协同运转体系产生了巨额不同的做事岗亭，从而创造出繁密径直和曲折的做事契机。

第五，踏实性与抗风险智商强。救助产业频繁具有较强的踏实性和抗风险智商，概况在经济波动中保持相对巩固状态。在好意思国次贷危急时代，科技产业就通过改动行为，已毕自我树立，使好意思国经济得以速即复苏，判辨出救助产业对抠门经济永久健康发展的功能。

二、房地产业手脚救助产业对经济发展的关键影响

东说念主类经济行为蚁集于城镇区域以来，城镇地皮与房屋便成为社会钞票的主要载体。参加当代社会后，房地产业的市集化、商品化进度进一步提高，其地位也越来越遑急，已完满适宜救助产业的特征，并对国民经济持续判辨着枢纽而踏实的影响。

源泉，房地产业对 GDP 产出孝顺普遍。这极少各人皆认同，但孝顺率该奈何筹划呢？频繁径直按照加多值（房地产行业径直坐褥的价值）筹划，但这很不科学，还必须有计划它对关联的多档次、网状、立体产业链的整合与带动作用，即投资乘数效应。因列国房地产产业链的完备进度辞别普遍，该乘数效应着实不好筹划。举例，中国内地建材产业体系发达、完备，房地产业对它的乘数效应很大；而在新加坡、新西兰及香港这些国度和地区，建材坐褥行为很少，致使果真不存在，房地产业对建材业的乘数效应就很弱。因此，各人看到的房地产业对 GDP 的孝顺率，皆是只有计划了房地产业加多值，被严重低估的。尽管如斯，在大多数国度，其孝顺率仍处于各产业前三名。以疫情之前、处于踏实增长状态的 2019 年为例，好意思国、英国、加拿大、澳大利亚房地产业的孝顺率分袂约为 13%、11%、12%、13%，其中在好意思国排行第一，高于制造业（11%）和金融保障业（7.8%），英、加、澳三国房地产业的产业孝顺率也皆排在前三位中。

其次，房地产业的发展也带动起普遍的成本需求。据汇集国一项统计，自 1976 年以来，年度顶用于建造房屋的投资占 GDP 的比率，列国一般处于 6%～12% 之间，新加坡致使高达 12%～26%；所形成的固定资产占同时形成的固定资产总值的 50% 以上，其顶用于住宅建设的投资一般占 GDP 的 3%～8%，占固定资产形成总值的 20%～30%。在好意思国，房地产投资占 GDP 的比率频繁年份约莫在 13%~14%%。加、澳、英三国的房地产投资占 GDP 的比率也相对较高，加拿大在近期的房地产投资飞腾中，仅其中的住宅投资占 GDP 的比率就在 9% 以上。跟着东说念主口增长及需求加多，该比值还会上升。在中国，房地产投资占 GDP 的比率曾永久处于 15%~20% 之间。但近期受调控影响，呈现低迷状态。从微不雅上看，与一般商品比拟，房地产不仅单价高，况且总价数额大。以中国为例，从单价来看，每平方米地皮或房屋的价钱，少则千元，多则几万元、十几万元，繁华地段买卖地产常有"寸土寸金"之说。从总价上看，一栋几千至上万平方米的楼房，仅建安工程造价就高达几百万元至上千万元，上亿元的也层出叠现。在中国，一些城市详尽体的投资界限常高达几十亿元致使上百亿元。普遍的投资界限使得房地产业成为典型的成本密集型产业。

再次，房地产业超强的产业关联性繁殖出超强的做事创造力。中国当今有种种房地产关连企业约 220 万家，若平均每家有 10 东说念主做事，就达 2200 万东说念主。更遑急的是，房地产业与建筑、建材、金融、商贸、家居装修、物业科罚、旅游旅社、解释、健康医疗、文化文娱、物发配送、科技等行业，通过前向、后向和侧向关联，成就起绵长、复杂、立体性的产业关联收集，而这些行业各自又包含着复杂的产业链收集，皆可细分红许多行业，波及繁密企业和经济行为，劳能源需求普遍。这种复杂、细巧、立体的产业单干及合营运转体系，创造出巨额、多专科、多工种、多档次的做事契机，测度在中国波及上亿个做事岗亭，由此不难贯串房地产业用工与所有做事市集之间"一荣俱荣、一损俱损"关系。

临了，房地产关连税收辞世界主要国度皆是财政收入的遑急开头。这些国度的房地产开荒、经营皆波及企业税，访佛于中国房地产开荒公司、代理公司、筹备公司等交纳的各式税收，但房地产税收更大部分是个东说念主与企业在往复、持有房地产时交纳的税收。在好意思国，方位政府依赖持有设施的房地产税来复古群众服务开支，该税种的征收按市值筹划，税率因州和城市而不同，约莫在 0.5%~2% 之间。房地产转让时，部分州和城市需交纳转让税，税率在 0.1%~2% 之间。出售投资性物业时，需支付成本利得税，最高税率约为 20%。部分州仅对房地产税的依赖度就高达 50%。与房地产计议的往复与持有税收，在英国包括中央政府收取的印花税、成本利得税、升值税以及方位政府征收市政税；在加拿大包括房地产转让税、成本利得税和财产税；在澳大利亚则包括印花税、成本利得税和地皮税。这些税种的含义、税率和筹划标准在列国各不沟通，但算计征缴数目皆很大，是方位财政的最主要开头。

从多个角度均能推导出房地产业具有救助产业地位这一论断。详尽来看，在包括中国在内的果真所有市集化国度，房地产业不仅在 GDP、做事和财政收入方面孝顺最初，亦然形成住户钞票的主要开头，还通过带动产业链发展进一步复古着国民经济运行。在国度经济安全和社会踏实科罚中，与房地产市集计议的调控和科罚事务从来皆是极其遑急的职责。

三、中国需要房地产业手脚救助产业，不绝永久、踏实、健康发展

20 世纪 90 年代末"亚洲金融危急"之后，中国房地产业在界限上获取了快速发展。在约莫 20 年的时辰里，它总体上处于供需两旺的状态，判辨出救助产业的明确地位和全面特征，极大改善了全民的居住条目和全社会的办公、买卖条目。但由于房价高涨带来了公论压力，国度对房地产业的调控也不休强化，民间和学术界对其救助产业地位也出现了热烈的狡赖倾向，"救助产业"的提法在文献中隐匿了。表面与实验皆已诠释，房地产业面前仍是中国的救助产业，中国经济也需要它复古着不绝踏实、健康、可持续发展。

第一，从提振经济增长和踏实社会顺序方面看，需要房地产业不绝判辨复古作用。

房地产业通过绵长、复杂、多档次、立体化的产业链收集，把所有国民经济从不同档次、不同角度深度勾连、嵌合在所有。从这个道理上说，房地产业决定着国民经济的踏实性和发展质料。在平常状态下，房地产业孝顺普遍，从前些年市集踏实发展时期的情况看，房地产业创造出上亿的径直、曲折做事契机和 65% 驾御的方位本级财政收入，以及决定着 30%-40% 的 GDP 的已毕（包含乘数效应的影响）。当房地产投资与往复暴跌时，影响的不仅是行业本人，还通过产业关联，把所有国民经济拖入窘境，GDP 产出大幅减弱，全社会可能因自在、收入下降、债务加多而堕入不踏实状态。近几年房地产市集的触动与宏不雅经济景气度的衰减，充分考据了"房地产业兴，则经济兴；房地产业衰，则经济衰"的真谛真谛——这亦然被世界列国发展实验充分诠释的经济轨则。从中国面前的情况看，独一房地产市集不可灵验还原、健康发展，许多东说念主就找不到职责，并通过产业关联，使更多东说念主失去职责或收入下降，各式违聚会加多，信贷质料会下降，经济顺序受到挟制，纪律会恶化，民间纠纷与突破会巨额加多。是以，莫得房地产开荒与往复顺序的还原，保不住精熟的经济与社会顺序。

第二，从踏实钞票价值和还原大众信心角度，需要房地产业不绝判辨提蓬勃用。

从钞票积贮看，许多国度房地产价值占该国总钞票的一半驾御或更高。英国曾有一项拜访测度，房地产价值占该国总钞票的比率高达 73.2%。在中国，从家庭来看，房地产价值约莫占家庭钞票的 7 成驾御。从全社会看，以房价尚算踏实的 2021 年的数据推算，世界商品房销售均价为 10139 元 / 平方米，商品房往复面积 179433 万平方米，仅此一项往日往复对应的财产量就达约 18.19 万亿元。若把存量房皆折价筹划，世界房产钞票界限至少有三四百万亿。世界城市与建制镇中未建造房屋的地皮的价值还未包括在内。对这样基础性、巨量的资产，其价钱涨跌不仅对政府的财政收入影响显赫，况且对大众心态、投资与破钞支拨和社会顺序也具有关键影响：价钱高涨会带来"钞票效应"，业主的净资产加多，投资与破钞信心会增强，家庭支拨上升，全社会的往复加多，进而对经济增长起到促进作用。反之，价钱下降则可能导致"资产缩水"，致使激勉张惶性抛售。业主会减少投资与破钞，市集气象进一步恶化。当房产是家庭主要资产时，在自在、收入下降但还必须还月供的条目下，业主可能堕入生计窘境致使信心崩溃。是以，从踏实钞票价值和晋升大众信心角度看，确保房地产业踏实、健康发展，十分必要。

第三，独照旧济存在波动，就需要实行宏不雅调控，而房地产业则是调控的遑急遵循点。

房地产业是成本密集型产业，且通过前向、后向和侧向关联，成就起绵长、复杂、立体化的产业链收集，对 GDP 增长、做事和财政收入的影响显赫。一般说来，房地产业踏实增万古，所有国民经济增长也会比较踏实、健康；当房地产业快速增万古，不时产生较强的"乘数效应"，使经济呈现高贵发放；反之，若房地产市集下行，则会加剧经济下行压力。因此，房地产业也就有了经济"踏实器"与"加快器"的功能，成为宏不雅调控的遑急抓手和遵循点。20 世纪 70 年代启动，好意思国就通过低利率等政策鞭策房地产市集高贵，从而改善了做事与经济气象。但未主办好节拍，在 2008 年，由于按揭政策过松和次级贷款证券化等原因，激勉了全球金融危急。而尔后好意思国按揭贷款政策的收紧，又变成了房地产市集的衰退，进而拖累了经济的还原。此次金融危急也波及中国，但中国通过颐养财政政策和货币政策，刺激房地产往复和投资增长，灵验扭转了经济下行趋势。这阐发房地产政策在短期内对经济具有显赫彭胀与减弱作用，必需科学、活泼主办。在今后的经济调控中，越过是振兴经济时，仍需要房地产业手脚遵循点，判辨遑急作用。

基于表面分析、行业发展气象和面前楼市的情况，还可从更多角度答复中国房地产业的救助地位具有永久性这个判断。有些东说念主觉得中国的房地产供给已鼓胀，有些东说念主觉得中国的城市化经由已趋于限度，还有些东说念主觉得中国的东说念主均居住面积已达到发达国度的天花板水平，从需求上难以复古房地产业不绝发展，因此，房地产业的救助产业地位已出丑管。房地产业着实不会再像岑岭时期那样发展，但结构性的阑珊需求、改善性需乞降城市更新矫正行为仍然存在，对应的投资需求仍很大。

（此文刊于中国房地产报 11 月 18 日 11 版 株连裁剪 苏志勇）开云(中国)开云kaiyun·官方网站